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商业门面房违规装修 造成的损失谁来承担

信息来源:eoozoo.com  时间:2013-11-15  浏览次数:322

    案情简介

    2002年3月,董某从某房地产开发商处购买了一套商业门面房。同年10月,董某购买的商品房即将交付,考虑到为尽快将门面房投入使用和收益,董某和开发商下属工程部的朋友打过招呼,就将装修施工队和建筑材料拉到工地。依照董某的思路,该门面房可以在拆改后分割成上下两层,这样可以使餐饮面积大为增加。

    2002年11月上旬,开发商负责人在临近商品房竣工时检查施工工地,发现董某及其装修队对该房屋主体建筑结构存在拆改现象,方予以制止。后经开发商工程部和承建施工方检查,发现董某及其施工队未经批准,擅自将一处混凝土承重墙砸毁,并将结构柱主要钢筋大量截断。经房屋安全鉴定部门鉴定,结论为:房屋墙体被拆改、移位,已对房屋承重结构造成破坏,应恢复原状。

    随后,董某在督促下对拆改部分予以恢复原状。但因建筑承重结构被破坏,影响了房屋的按期验收工作,致使该幢建筑延期交付近20天,造成直接经济损失人民币10万余元。

    围绕损失承担,董某和开发商未能达成一致意见,开发商遂将董某诉至法院。

    双方观点

    原告开发商认为,被告未经同意,擅自进场并违规装修,造成建筑结构和安全性受损,致使工程延期交付,被告负有直接过错,应对该项损失负有赔偿责任。

    被告董某认为,被告进场时,虽未办理书面手续,但也是征得原告方工作人员同意的,对房屋的装修方案是由装修施工方具体设计并实施的,因此,被告对提前进场装修及对装修造成的各项损失不承担赔偿责任。但被告表示愿意和原告调解,给予原告一定的补偿。

    争议焦点

    1、业主提前进场装修,开发商是否“不知情”?

    2、提前装修影响交房,逾期交房损失谁买单?

    处理结果

    法院经审理,认为被告未经办理手续,即委托装修人员违规进场装修,并擅自拆改建筑主体结构,具有明显过错,应对受托方造成的损失承担主要赔偿责任。但原告未尽严格监管职责,对造成的损失亦负有过错责任,据此判决被告承担房屋鉴定费、房屋维修加固费、逾期交付损失等计人民币6万余元,其余30%%的损失由原告自行承担,本案诉讼费用由原、被告双方按30%%、70%%的比例各自承担。

    律师分析

    这是一起因违规装修引发的纠纷。本案中,被告从自身利益角度出发,擅自拆改房屋的建筑结构,致使房屋的安全性受到损害,从而对全体业主的居住安全构成了威胁,侵害了广大业主的居住利益,造成了一定经济损失。正是这一点,使得该幢建筑无法通过建设主管部门的竣工验收,从而引发损失进一步扩大。被告作为装修委托方,是本案的最主要过错方,对施工方的受托行为承担赔偿责任毋庸置疑。

    对原告是否具有过错,这是双方争议的一个焦点。原告认为,业主没有办理入住手续,在没有交纳装修押金和签订装修监督合同的前提下,私自进场施工作业,这些行为都没有通知开发商,因而开发商并不可能进行有效监督和管理,开发商对因被告造成的损失完全不知情,自然也就不存在承担部分赔偿责任的过错。而法院在审理过程中认为,作为商品房的开发方,对未竣工房屋的装饰装修进行制止或有效管理,完全是开发商的法律义务。装修这类活动并不具有知悉和监督的高难度,本案的发生,和开发商自身的管理机制缺位密切相关,并且,被告装修进场前也事实上取得了开发商工地负责人的实际默认,因此,原告不能据此抗辩“不知情”,原告在监督管理上存在明显过错。

    本案被告提前装修不但造成房屋建筑结构的破坏和直接财产损失,还造成所属房屋逾期交付。对这部分损失,虽是原告的主观过错造成,但依据合同相对性原则,开发商应当对其余业主承担违约赔偿责任。如同上述分析,正是由于开发商未对业主装修活动进行有效监管,业主的违规装修才得以实施并造成严重经济损失。因此,开发商在向业主进行赔偿以后,可以就该部分损失向过错方追偿。

    目前,因建筑的装饰装修不当引发的装修纠纷相当频繁,尤其是在一些新建小区,如果开发商设计的房型在采光、通风和使用空间排列等方面不尽合理,则违规装修现象尤为突出。依照行业实践,业主购买毛坯房,在办理入住手续时,需交纳装修押金、装修垃圾清运费,并签署业主公约等手续,否则,物业管理部门将拒绝交付钥匙。这些押金在业主装修完毕并经验收合格后予以退还。

    业主装修不遵守装修流程,往往贪图方便省钱,既不聘请有合格资质的装修公司施工,也不向物业公司进行申报,更没有让装饰企业和物业签订《装修监督协议》,致使装修质量没有保证,违规装修行为难以得到有效监控和制约。这些行为,都为业主入住新居后与相邻使用人及物业公司的纠纷埋下了隐患。违规业主不但拿不回押金,甚至因违规装修承担侵权责任。

    依照南京市建设委员会和南京房屋管理局联合发布了《关于加强全市装饰装修管理的通告》,业主装修房屋,除应当交纳装修押金和建筑垃圾清运费外,还应当在装修前向物业公司进行申报,并签订装修监督协议。对涉及拆改主体结构和明显加大载荷的,房屋所有人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请,并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用进行审定。经批准后向建设行政主管部门办理报建手续,领取施工许可证。原有房屋装饰装修需要拆改结构的,装饰装修设计必须保证房屋的整体性、抗震性和结构安全性,并由有资质的装饰装修单位进行施工。

    律师提示

    本案的判决结果,给予我们深刻的启示。作为普通业主,在进行住宅装修时,应当严格遵循装饰装修的有关规定,委托具有相应资质的装修企业实施,尤其是涉及对建筑结构的拆改。为避免后续纠纷的发生,建议业主在装修时,务必将装修方案交物业单位审核,这样有利于物业单位对装修活动的监督,也使得业主的装修押金不至于被打入物业维修金,甚至承担其他严重法律责任。

    而作为房地产开发企业,提前让业主进场装修,虽然有利于业主提前使用建筑空间,有利于降低开发商对业主的房屋交付责任和风险,但在提前进场的条件下,开发企业仍应当履行监管职责,否则,仍要为此承担类似本案的风险,到头来反而得不偿失。

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